專家訪談:鄭州購房者不必急搭政策末班車

專家座談房產政策走勢 商報記者王棣/攝

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    ■商報記者 侯瑩 陳清利

　　近日，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，由于房地產市場向好形勢明顯，去年出臺的部分樓市優惠政策可能在年底終止。與此同時，湖南、吉林等省份分別通過不同方式向開發商表示，2010年當地省級政府出臺的房地產優惠政策不會取消。

　　鄭州會是什么樣，到時候政府會一刀切嗎？購房者該怎樣購房？昨日，河南商報聯合新浪河南邀請河南財經學院工程管理與房地產學院教授劉社、河南山頂地產有限公司的營銷總監周慧仁對此展開討論。

　　■談政策

　　專家預測優惠政策不會“一刀切”

　　鄭州在去年也相繼出現了一系列優惠政策，年底了，鄭州會不會全部取消這些優惠政策？

　　劉社表示，這些優惠政策不會搞“一刀切”。去年年底出臺了一系列救市政策，是一個臨時性政策，不是一個長期政策，每個政策都有相應的周期，政策都有一個時間的終點。

　　根據目前的市場情況，她認為這個政策不會百分之百“一刀切”取消，但是有一些政策會到期，會終止。哪些政策會終止呢？她認為主要是投資型需求，對這種情況，政策會有終止。比如說二手房買賣，因買賣二手房一般不是需求而是投資型，所以二手房交易中營業稅的減免等政策可能會終止。

　　與二手房政策相反，有一些政策將不會終止。比如說首次購買者，尤其是中小戶型，像90平方米以下的，這種需求政府還是要促進，政府過去的政策是促進，今后還是要促進。同時，對投資的需求現在政府是不鼓勵的，政府認為健康的還是要保障，對有可能引起市場泡沫的要終止。

　　周慧仁認為，他相信政府對老百姓購房的優惠政策這一塊可能會適當考慮，至于會不會全部減免掉還有待觀察。從老百姓購房這個角度來講，提高首付和提高貸款利率這一塊，受益的肯定是以銀行為主，在沒有漲之前建議普通老百姓合理考慮資金安排。

　　■談影響

　　政策不明，可能催生銷售小高峰

　　如果這些優惠政策都終止的話，對購房者會有哪些影響？面臨優惠政策即將終止，樓市銷量會不會出現井噴式的爆發？

　　周慧仁表示，如果優惠政策取消的話，影響最大的是首次置業的購房者，他們不能享受到低首付、低利率的貸款，對其影響是直接的。

　　劉社則認為，對于市民來講，如果優惠政策停止，就會有一部分人搭乘這趟“末班車”，提前買房，年底會出現一個銷售小高峰。這也說明市場將把明年甚至后年的樓市放量提前消化。目前各方都在觀望。對樓盤在年底前的銷售問題，周慧仁認為，對于新樓盤及可能年底剛剛開盤的項目來說，可能會達到比較理想的銷售，但對于整個銷售情況很不錯的樓盤來說，項目已經緩解了銷售壓力，對這樣的公司來說影響不是太大，特別是政策的偏向。

　　■談購房

　　趕不趕“末班車”因人而異

　　再過一個多月時間，樓市優惠政策的終止期將到來，此時，購房者應該做出一個什么樣的選擇？

　　周慧仁認為，對年前已有購房需求，且心中已有所選樓盤房源的購房者而言，這類購房者應在政策終止之前做一個抉擇。而對那些正在觀望的購房者而言，不一定非要希望搭上“末班車”，應合理考慮買房的需求時間是否合適。

　　總之，購房者應結合自己的實際情況，選擇到位置、環境等均比較中意的房屋，不能因政策即將發生變化而急于買房。

　　劉社則表示，如果購房者看準了房子，且房子的設計和地段各方面都比較中意，在目前的優惠政策下就不妨去買。

　　但是，如果說開發商想利用政策多掙“銀子”，在最后兩個月內將房價漲高了五六百元，這樣的樓盤就不要去買了，可以再觀望一下，沒有必要去趕這個熱鬧，應根據自己的情況來定。

　　■談市場

　　銀行已放出了信貸緊縮信號

　　現在我們看到，河南已經有銀行對信貸緊縮這一塊放出了一個信號，不管是對于首次置業還是二次置業的都提高了房貸利率優惠的門檻，這能不能說明是對銀行信貸緊縮的信號呢？

　　劉社對此表示贊同。她認為從今年下半年開始，中央嚴格執行了二套房政策，不僅首付提高了，利率也是同檔次商業利率的1.1倍。現在銀行內部就要求所屬銀行要嚴格執行。現在對第二套房的貸款辦理比較嚴格了，大多數銀行對首套房還是執行過去的政策。

　　此外，劉社還推測，由于優惠政策即將到期，為規避優惠政策成本，一些二手房的市場交易可能出現井噴。同時，她認為年底之前本地商品房的交易量會維持在一個高位，但房價繼續上漲的動力將逐漸遞減。原因是，當房價高到一定程度，其自主性需求包括投資性需求都有一定的抑制，投資者認為房價在短期內飆升不太可能了，投資性需求將放慢腳步。

　　根據劉社的分析，今年年底之前，二手房與商品房的交易量均會在高位運行。她分析，房市在明年向哪個方面走，主要還是看政策，看政府應對通貨膨脹的能力。下一步政府對樓市的政策、對通貨膨脹的決策，這些政策的走勢就決定了明年經濟的發展方向和樓市的方向。

　　■相關鏈接

　　鄭州樓市部分優惠政策

　　●放寬住房公積金貸款政策，將住房公積金貸款最高額度提高到40萬。購買普通商品住房、限價商品住房和經濟適用房的，首付比例降至20%；購買二手住房的，貸款最長期限由20年調整為30年(不得超過國家規定的法定退休年齡)，首付比例降至30%。

　　●購買90平方米以下的普通住房，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　●自2008年11月1日起，二手房交易時，實行繳補分離，由市財政部門暫按應繳納的營業稅和個人所得稅市、區兩級財政所得部分全額補貼。

　　●對2005年10月31日前購買的經濟適用住房，按150元/平方米向市財政交納土地收益等相關價款后可換發商品房所有權證，實施無障礙上市交易。上市交易后，原房屋所有權人不得再次享受保障性住房優惠政策。

　　●市內五區2007年12月31日前已取得《經濟適用住房購房資格證明》的家庭自愿放棄購房資格轉購普通商品住房的，對其購房面積90平方米以內部分給予每平方米600元補貼。此外，2008年10月22日，央行出臺“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策；2008年12月20日，國辦131號文件再推兩項優惠政策，一是明確了改善型住房的相關政策。二是減免營業稅，普通住房免征期由5年降至2年。不足2年轉讓的，按差額征收。