□記者 陳駿
核心提示|一改此前“城改用地”默契成交的固定套路，4宗住宅用地引發(fā)哄搶，最終“花落三家”，且接連觸發(fā)“熔斷”。昨日上午，2017年鄭州土地市場“招拍掛”的首秀，留下的不僅是競拍的火藥味，更有對“城改默契”是否從此改變的深長意味。
[消息]4次觸發(fā)“熔斷”還有一塊商業(yè)用地溢價9400萬
著眼鄭州土地市場，1月4日可被稱為“熔斷普及日”。昨天之前，已在鄭州現(xiàn)身3個月之久的“熔斷”只真實發(fā)生了一次，但昨天一天，“熔斷”一下來了4次。
昨日上午，二七區(qū)的6宗土地開啟鄭州土地市場2017年首次“招拍掛”，6宗土地位于由鼎盛大道、天泰路、南桂路、嵩山南路合圍出的區(qū)域，大致位于如今嵩山南路以西，且在南三環(huán)與南四環(huán)之間的位置。在由國土部門公示的出讓信息中，6宗土地明確顯示為城改用地。
在這6宗土地中，4宗土地規(guī)劃用途為住宅用地，共占地約152.54畝，且容積率均“大于1，小于3”，未來建筑均限高80米。另兩宗占地約68.24畝，容積率不高于4.0，規(guī)劃用途為“批發(fā)零售、住宿餐飲”。
對于昨日的競拍，在6宗土地正式歸屬前其實已有“劇透”。前天晚上，大河報記者登錄“招拍掛”系統(tǒng)時便已發(fā)現(xiàn)，一改城改用地報價的波瀾不驚，提前一晚，4宗宅地便已有多輪報價。昨日的網(wǎng)拍過程可謂“慘烈”，4宗住宅用地均觸發(fā)了“熔斷”點，最終采取“在‘熔斷’價至起始價200%范圍內(nèi)一次競價，距平均值近者拿地”的競價模式?jīng)Q定歸屬（“熔斷”執(zhí)行細則本報2016年11月1日曾報道）。其中折合樓面價最高的一塊是（2016）163號宗地，折合樓面價每平方米近4100元。
在后續(xù)兩宗商業(yè)用地的競拍中，“劇情”出現(xiàn)反差，167號宗地以起始價成交，而166號宗地則歷經(jīng)80余輪角逐，以高出起始價9400萬元的價格成交。
[分析1]樓市向上向下？
自鄭州頒布“限購限貸”政策并“升級”以來，鄭州房地產(chǎn)市場不似之前火了。大河報記者近日走訪多家連鎖房屋中介機構(gòu)獲悉，對比此前兩個月，鄭州如今的二手房交易量已下滑40%左右。但是，“從開發(fā)商搶地的熱情中，不難看出對未來樓市的信心”。業(yè)內(nèi)人士A先生（應(yīng)受訪者要求隱去真實姓名，下同）這樣點評說。
作為某成熟地產(chǎn)企業(yè)的“項目總”，B先生從另一層面解讀了昨日的“火爆”。他告訴記者，從1月15日起，再審批的土地要競拍，就得憑借“復(fù)墾券”（我省出臺的新政策，從今年1月15日起，新審批通過“招拍掛”的土地，開發(fā)商競買需憑“復(fù)墾券”入場）。而目前，鄭州又正處于“密集供地期”，這對所有開發(fā)商來說都是一個機會。“今年是否好過，就看‘這一仗’怎么打了。”B先生預(yù)測，從昨日開始，鄭州未來一段時間的網(wǎng)拍或?qū)ⅰ案討K烈”。
[分析2]“城改默契”是否從此改變？
大河報記者從多個信源獲悉，昨日成交的6宗城改用地，此前已有某知名地產(chǎn)商前期介入，原本是該開發(fā)商在附近一成熟項目的2期用地。“地塊周邊的宣傳廣告都打出來了。”一位在附近樓盤工作的銷售顧問說。
自打數(shù)月前，“K2”（北京一家地產(chǎn)開發(fā)商的曾用名；其曾在許多城市，通過“招拍掛”的形式摘得“已默認有主”的宗地）的名字出現(xiàn)在鄭州地產(chǎn)“江湖”伊始，此前鄭州“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的傳統(tǒng)城改模式開始受到?jīng)_擊。
“雖然‘K2’最終被‘攆走’，但它的出現(xiàn)已然加速了鄭州城改模式的革新。”業(yè)內(nèi)人士C先生說。與他的說法類似，一消息人士也稱，市政府有關(guān)人員也有改變城改模式的想法，“不再允許開發(fā)商提前進場，定向開發(fā)”。
“總有人把‘不搶城改用地’給加上一個道德枷鎖，說這是‘道義’，是‘江湖規(guī)矩’。”對于城改用地“招拍掛”的默契，供職于國內(nèi)某一線地產(chǎn)開發(fā)公司的C先生不以為然，“道義，當然可以講，但企業(yè)逐利天經(jīng)地義，這并不丟人”。
[分析3]昨日土拍或劇透2017樓市“新熱點”
“2017年的樓市熱點或轉(zhuǎn)向鄭州三、四環(huán)之間的夾縫地帶。”看完昨日的網(wǎng)拍，地產(chǎn)營銷人士D先生這樣預(yù)測，而昨日成交的6宗土地所位于的“二七新區(qū)”，也部分在此區(qū)域。
據(jù)公開資料顯示，二七新區(qū)位于鄭州西南部，從區(qū)位上看，其位于鄭州市2008年-2020年城市總體規(guī)劃的核心地帶，是目前距離鄭州市中心最近的一塊待開發(fā)區(qū)域。“既是鄭州南部的大門，也扮演著鄭州未來南部發(fā)展的重要角色。”他說。
目前，就在昨日成交的土地附近，已有包括萬科、融創(chuàng)、綠地、建業(yè)、康橋、亞星等在內(nèi)的多家實力開發(fā)商，“紅星美凱龍”等商業(yè)項目也已落地，加之“慢生活小鎮(zhèn)”等高端宜居項目的規(guī)劃……”D先生分析稱，隨著鄭州城市框架的不斷拉大，以及規(guī)劃中地鐵線路的通達，三、四環(huán)之間區(qū)域的價值即將凸顯。