據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站消息，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。《方案》提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
試點(diǎn)部分內(nèi)容包括：
●完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序
試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
●完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制
村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
●探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制
集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
●探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利
承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
“集體土地建租賃房”有何意義？
集體建設(shè)用地上的租賃住房要實(shí)現(xiàn)的是政府、社會(huì)、農(nóng)民和住房保障家庭的共建共贏共享。
第一，“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，是中國(guó)土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。
第二，這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱(chēng)贊的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
想想看，如果集體組織自行開(kāi)發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒(méi)有了，連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%，這部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品房的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃租房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。
政策將來(lái)會(huì)產(chǎn)生哪些影響
首先，公布的試點(diǎn)城市，將來(lái)的樓市或許不僅僅是“租售并舉”，未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房也許會(huì)平分秋色。
而商品房的供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房），購(gòu)買(mǎi)的人也會(huì)減少。
其次，政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利。“集體建設(shè)用地租賃住房”主要分布于郊區(qū)，將來(lái)會(huì)對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將會(huì)產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃租房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。
最后，未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來(lái)抵御長(zhǎng)期通脹，獲得暴利越來(lái)越難，炒房變得越來(lái)越不明智。不過(guò)對(duì)于有經(jīng)濟(jì)能力的人來(lái)說(shuō)，在大城市生活早買(mǎi)房還是必要的。
未來(lái) 鄭州哪里會(huì)成為第一個(gè)試點(diǎn)
根據(jù)通知，試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
究竟鄭州哪塊集體土地將會(huì)成為試點(diǎn)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)主體是誰(shuí)？村民利益如何分配？未來(lái)投放市場(chǎng)的租賃住房是以怎樣的形式開(kāi)展？這些細(xì)節(jié)問(wèn)題將來(lái)也需要地方政府逐步去落實(shí)。今綜
