來源：大河網-大河報
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基本案情
張 軍軍之母李霞與張暉原系夫妻關系，雙方婚姻存續期間生育一女一子，兒子即張軍軍。2007年，張暉與李霞因感情不和經民政部門協議離婚。雙方簽訂的離婚協 議書約定：婚生子女均隨張暉共同生活，雙方共同建造的位于鄧州市某鄉鎮街道上的一處臨街門面房歸張軍軍所有。在張軍軍未成年之前，由張暉管理。
2007年年底張暉與王曉鳳再婚。2008年3月，張暉、王曉鳳在李霞不知情的情況下，以自建的形式向市房產管理局申請對上述房屋辦理房權證和共有產權證書。
2010 年冬，李霞得知張暉要出售爭議房屋，便在爭議房屋的門、墻上張貼公告、離婚協議復印件等方式告知爭議房屋的情況，任何人無權出售。2011年4月，張暉、 王曉鳳經中間人介紹以17.5萬元的價格將該房產出售給盧學中，案外人張智雄(張軍軍的爺爺即張暉的父親)在協議書上簽“同意”二字并簽名按指印。隨后， 盧學中按照協議將房款支付完畢，但雙方因故一直未辦理產權過戶手續。
得知爭議房屋被 賣后，2014年5月，李霞再次以張軍軍代理人的身份向鄧州市法院提起行政訴訟(之前曾提起過訴訟后撤訴)，請求撤銷上述房權證。該院審理后，判決撤銷了 鄧州市房產管理部門頒發的上述產權證書。該判決書送達后，張暉、王曉鳳不服，提起上訴，稱爭議房屋為案外人張智雄所有，張智雄將房屋贈與二人，故其辦證及 處分房屋是合理合法的。南陽市中級人民法院審理后維持了鄧州法院的原判決。
另在李霞 向鄧州市法院提起行政訴訟的同時，案外人張智雄又以張暉、李霞為被告向鄧州市法院提起民事訴訟，稱本案爭議房屋是其2000年在舊宅上拆舊建新建起的，該 房建成后一直由張暉、李霞一家人居住。至2011年4月份，張軍軍向法院提起行政訴訟時，才得知房屋被處分，且在其不知情的情況下，張暉與王曉鳳以贈與之 名申辦了準建證、房權證，故請求確認張暉、李霞于2007年5月8日離婚協議中關于爭議房屋的處分行為無效。另稱其未將本案爭議房屋贈與張暉、王曉鳳。該 案在審理中因張智雄無正當理由拒不到庭參加訴訟，該院作出“本案按撤訴處理”的民事裁定。之后，張智雄未再另行主張權利。
在上述案件審理的過程中，李霞以張暉未盡到撫養義務為由通過訴訟取得了張軍軍的撫養權。
判決結果
鄧州市法院審理后認為，之前生效的法律文書對爭議房產系張暉、李霞婚姻關系存續期間所蓋和對爭議房產已處分的事實均予以了評述。鄧州市法院對爭議房屋系李霞與張暉在婚姻關系存續期間共同購置的財產的事實予以認定。
根 據《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)》第八條“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男 女雙方均具有法律約束力”的規定，法院認定，2007年張暉、李霞簽訂離婚協議中關于爭議房產的共同處分行為合法有效。
因 爭議房產為張暉、李霞在婚姻關系存續期間共同所建，且離婚時將其贈與張軍軍所有，而張暉卻在其后隱瞞事實，與王曉鳳一起以自建形式向房管部門對爭議房產進 行產權登記并擅自將房屋予以出售，而該登記行為經行政訴訟，持有的產權證書被撤銷，且該二人出售行為原告并不知情，之后也未取得張軍軍及其法定監護人李霞 的追認，故三被告買賣爭議房屋行為不符合《中華人民共和國合同法》的規定，雙方簽訂的合同為無效合同。
該院依法判決：確認張暉與李霞離婚協議書中載明的位于鄧州市某鄉街道的房產歸張軍軍所有；張暉、王曉鳳與盧學中簽訂的房屋買賣協議無效；盧學中于判決生效之日起三十日騰清爭議房屋內的所有物品，并將爭議房屋返還張軍軍。
宣判后，三被告不服上訴到南陽市中級人民法院，2015年12月經該中院調解，雙方達成調解協議，主要內容為：張暉，王曉鳳自愿補償張軍軍14萬元，盧學中自愿補償張軍軍5.5萬元，張軍軍放棄對爭議房屋的訴訟請求，并在該房屋辦理房權證時提供協助。
綜合分析
我國《合同法》、《物權法》對贈與房產有詳細規定
《合 同法》第一百八十七條規定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”《物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消 滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”故房屋作為不動產，其所有權的變動必須依法辦理過戶手續。
本 案主審法官表示，李霞與張暉在離婚協議時將共同的房產贈與了其子張軍軍，但未辦理房屋產權變更登記，且離婚協議中對未成年人進行贈與時，父親既是合同贈與 的一方，同時，作為監護人也是對該贈與房屋進行管理的一方，也就是房屋的占有仍在一方贈與人控制之下。根據《合同法》第一百八十六條的規定，贈與人在贈與 財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。那么本案這種情況下，父親 張暉是否有權撤銷贈與合同，將房屋出售給他人？
離婚協議中的財產贈與具有強烈的人身關系以及道德性質
主 審法官表示，首先，本案中離婚協議中的贈與不同于《合同法》中的贈與，其不應當適用合同法中關于贈與合同的規定。離婚協議往往涉及子女撫養、財產贈與等變 更身份關系后財產關系的約定，具有強烈的人身關系以及道德性質，對夫妻財產分割問題應優先適用婚姻法的有關規定，如非在訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫 等情形，不得變更或撤銷財產分割協議。其次，離婚協議是夫妻雙方就解除婚姻關系、子女撫養、財產分割等問題達成的合意。離婚時，夫妻雙方協議將房產贈與子 女是基于原有婚姻關系這一特定的人身關系為基礎，并具
有保護、照顧未成年子女利益的道德性質，理應受到法律的保護。最后，夫妻雙方協議將房產贈與子女是雙方共同為子女設定權利的行為，夫妻一方無權單方面任意撤銷贈與，而應取得離婚協議另一方當事人的同意，否則，其任意撤銷行為不具有法律上的效力。
主 審法官表示，離婚協議中贈與子女房產的行為是建立在人身關系基礎之上的，其有別于單純的贈與行為，不能適用合同法中關于贈與的規定。在離婚訴訟中，如果準 許一方當事人任意撤銷離婚協議中的贈與行為，不僅會導致不法侵占他人財產現象發生，而且也會給善意一方或者子女造成物質和精神損害，與法律精神相悖。
就 本案而言，張暉與王曉鳳隱瞞事實將房屋出售的行為，未征得房屋原共有人李霞同意，其處分行為應為無效行為，被告盧學中雖然支付了對價，但其行為不符合法律 關于房屋善意取得的構成要件，故房屋所有權仍應歸張軍軍所有。所幸的是該案在二審中雙方握手言和，一場持久的房產官司終于落下帷幕。
