位于西三環冉屯路口東南角的唯棠項目沒有土地使用證在當下“蘿卜快了不洗泥”的鄭州樓市，不等到預售證下來、挖個坑就賣房，已經不是啥新鮮事兒了，畢竟大部分樓盤土地手續還算完備。然而，鄭州市西三環冉屯路口東南角的唯棠項目，連土地使用證都沒有就開盤售房，即便鄭州“房九條”落地實施，開發商違規售房依舊。
樓盤五證皆無，購房者為啥要買？政府嚴管之下，開發商何以頂風違規？購買五證不全的房子，究竟有啥風險？且看購房者、前售房者的傾訴。
[購房者傾訴]
明知五證皆無
但我還是要買
“你看你拖拖拉拉辦的啥事兒？現在（房價）漲到天上，想買也買不起了吧？”從抱怨到嘮叨到最后近乎神經質的嘶吼，楊敏（化名）覺得，相戀七年的女友變得他不認識了。
楊敏急需一套房子，哪怕是一份購房協議，來消解女友對未來的不確定和漂泊感。可最近兩個月鄭州房價狂奔，就連曾經的價值洼地、南三環外區域房價都已飆到每平方米1.3萬~1.4萬元，而楊敏手中首付款從能買小三室到夠買小兩室，最后只能買大標間。
“三環內，西流湖畔，8×××元火爆銷售中。”今年9月，循著這樣的廣告，楊敏來到位于西三環西流湖路口東側的唯棠項目售樓部。置業顧問稱，該項目一共有6棟樓，目前36號樓在售，還有房源，91平方米的小三房均價9500元/平方米，85平方米的兩居室均價9400元/平方米，但該項目五證都沒有。
“這房簡直是白菜價，有那么多人買，應該錯不了。”他糾結再三，最終選擇了一套85平方米的兩居室，并支付了近25萬元的首付款。
選房協議拿回家，女朋友臉色好看了，可楊敏心里打起了鼓：“樓盤連土地證都沒有，萬一地塊將來被別的公司拿去，我交的首付可咋整？”
[購房者擔心]
如果最終得不到房子
怎么算都是賠
楊敏翻出手機里的相關文件照片介紹：在場的置業顧問是銷售代理公司深圳泰辰的員工，而非開發商工作人員。訂房時，購房者向開發商河南豪德天下置業有限公司交納1萬元定金，選定樓層、房號。并向電商地標傳媒支付1萬元“入會費”，享受總房款7個點的優惠額度，取得“唯棠訂房協議”、“地標傳媒會員入會協議書”和兩份收據。
在3日內交齊首付款后，開發商又給楊敏出具了一份“豪德置業職工房認購協議書”，其中明確寫著：該項目目前并未正式對外公開銷售，為保證職工優先購買，購房者自愿向開發商支付房源預約金，以獲取對該項目的優先購買權。
楊敏說，根據合同約定，如果自己當初未能及時湊齊首付款，訂房時交納的2萬元不退；購房者交付首付后如若反悔，最早只能在2017年5月31日之后才能提出退房，且只按照銀行貸款同期利率獲得此前交納的首付款和利息。
[記者調查]
鄭州樓市嚴規之下
無證賣房依舊
中秋前夜，鄭州市出臺房地產調控政策“鄭九條”，其中相關規定強調：新建商品住房項目必須取得“商品房預售許可證”后方可對外銷售，對于違反規定的企業，將依法從重處罰，并記入企業信用檔案。
9月18日，上述規定生效，可位于鄭州市中原區的上述項目無證售房在繼續。當日，河南商報記者從上述樓盤一內部人士處獲悉，36號樓130套房子基本售完，其中91平方米的小三房只剩下頂樓和部分位置不好的房源，85平方米的兩居室剩的也不多。9月24日，售樓部計劃加推一棟住宅樓，目前已經開始認籌排號。
而在鄭州市國土資源局，一位工作人員查詢土地信息查詢系統后確認，查詢不到上述項目的“國有土地使用證”登記信息。
[當地人爆料]
該樓盤曾認籌又爛尾
改頭換面再出現
據一位了解上述項目的當地村民介紹，2014年8月份，該樓盤以“西郡80派”為名對外公開宣傳，并通過電商開展排號工作并收取認籌費，交5000元認籌費抵扣一定的購房款。
當時項目土方開挖工程停滯不前，開發商資金鏈緊張，不能及時支付銷售代理公司服務費，甚至連位于秦嶺路冉屯路口的售樓部租金都交不上了。
最終，在2014年11月份，項目暫停，售樓部關閉，并對交納認籌費的近百組客戶進行了退款。項目擱置一年多，今年年中，趁著鄭州樓市火熱的東風，上述項目更名為唯棠，又開始了宣傳、認籌。
[業內分析]
無（預售）證售樓
獲利豐厚 違法成本低
另一位不愿具名的地產圈內人士介紹，只要開發商在未拿到商品房預售許可證時向購房者收錢，無論多少，都屬于違規銷售行為。為規避此類風險，開發商都會尋找第三方企業（電商）向購房者收取3000元~50000元不等的認籌費，并許以抵扣房款等，先把客戶“圈定”，再尋找契機“升級認籌”，一次次增加籌碼的同時，購房者的訂房決心也一次次增加。
如果“排號”、“認籌”還是“猶抱琵琶半遮面”，直接“開盤”、選房、訂房，購房者需向開發商支付少則一兩萬，多則20%~30%的房款，訂下房源。
“這明顯是違規。”該業內人士分析，即使開發商違規售房被查實，相關部門也只能處以10余萬元的罰款，這對于開發商的利潤來說是九牛一毛，且需要取得違規銷售的相關銷售協議作為證據，取證周期、程序繁瑣。相比提前售樓得到的減少資金成本、提前回籠資金、趕上房市熱潮數以億計的收益，這些損失都不在話下。
他提醒，“國有土地使用證”是五證里面最重要的，若有此證，即使開發商日后資金鏈斷裂，土地也算是重要資產；相反，如果沒有此證，即使在城中村改造中與政府先有約定，拿地開發時還必須走土地招拍掛手續，若開發商最終未能拿地，購房者預交的血汗錢也可能會打水漂。
[鏈接]
一個不能少的五證
根據國家相關規定，商品房預售需有國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。
證件不全就售樓，有可能導致商品房買賣合同難簽，房產證無法辦理，更進一步影響業主落戶、子女上學。