我國擬以房屋征收和補償條例取代拆遷條例(2)

　　關鍵詞3強制行為

　　禁“斷水電”等暴力脅迫

　　專家建議，應明確征收過程中強制行為主題

　　王錫鋅介紹說，新草案文本中特別強調了實施強制行為的主題，并以羅列的方式禁止了暴力行為的發生。其中，列舉了禁止“斷水斷電斷氣斷暖”，以及其他暴力脅迫等形式。

　　他認為，應該將其他暴力脅迫形式單獨列舉出來，表述為不得以侵犯人身自由及其他暴力脅迫的形式。王錫鋅說，在目前的征收執行時，現場會出現城管和公檢法人員，要明確征收過程中強制行為的主題，以免“一些不明身份的人”的出現。

　　關鍵詞4公共利益

　　危改征收須超90%居民同意

　　草案列舉限定“公共利益”，范圍更窄

　　王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時，除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規和國務院文件明確的其他公共利益”，其他列舉項均有不同程度的修改。

　　沈巋舉例說，其中有廉租房、經濟適用房等改變低收入群體的居住條件的，強調了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說，列舉的第七項中的“國務院文件”應該是指“國務院(辦公廳)”的文件，而不應該指國務院其他部門的文件。

　　在列舉“公共利益”時，沈巋和王錫鋅都比較認可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來，并特別強調了“政府組織實施”，同時征收程序中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動征收程序，以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認為，這就是通過程序路徑來解決爭議問題。

　　關鍵詞5補償環節

　　征收需2/3住戶簽補償協議

　　補償評估需考慮市場標準及征收房屋區位等

　　在補償方案方面，上次討論的草案確定了按市場價格補償的原則，但在房產評估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被征收人通過投票或抽簽的方式來確定有資質的機構。但在現行的實際操作中，房產評估機構卻由拆遷人確定。

　　新草案還規定，房產評估中介要考慮到市場標準，征收房屋的區位、面積和新舊程度等。王錫鋅認為，這樣的規定確定了評估參照物。沈巋解釋說，這是比較受關注的問題，現在確定的是房屋補償方案，但有人提出房屋因為折舊問題，應該按推動使用權的價值來補償。考慮區位的因素，其實就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權的價值。

　　沈巋說，草案中沒有涉及評估結果的公開問題。他和王錫鋅認為，評估結果也應公開。他們贊同江平教授的建議，如果被征收人對評估結果有異議，可以申請復核并應當有仲裁的程序。

　　此外，新草案在補償程序明確了兩個“2/3”保障補償，其一，就是要有2/3的居民接受補償方案；其二，要有2/3的住戶簽訂補償協議。

　　關鍵詞6法律責任

　　中介虛假評估將吊銷資質

　　政府部門相關程序未得到執行，將追究責任

　　沈巋認為，新的草案對法律責任的規定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補償環節，如果不按達成的協議補償，則要由相關人員來承擔責任。如果相關程序沒有得到執行，也要承擔相關責任。

　　新的草案文本，還提到了房地產評估中介的責任問題。如果房地產評估機構在評估過程中提供虛假評估報告，或者提供有重大評估錯誤的報告，也要承擔一定的責任，要由相關部門對他們予以處罰，甚至吊銷資質。