來(lái)源：映象網(wǎng)-東方今報(bào)
原標(biāo)題：《小區(qū)業(yè)委會(huì)成功“炒掉”物業(yè) 籌備兩年通過(guò)法律途徑解決，鄭州上城公館小區(qū)做法能否成樣板？》
鄭州上城公館小區(qū)內(nèi)幾個(gè)垃圾桶旁堆積著一些木板等雜物日前，東方今報(bào)·猛犸新聞接到群眾報(bào)料，稱小區(qū)物業(yè)不作為且合同到期后不撤離，無(wú)奈之下業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)公司起訴到了法院。小區(qū)一位居民告訴記者，去年年底法院做出了一審判決，支持了業(yè)主們“炒掉”老物業(yè)，但物業(yè)公司后又提起上訴，1月6日，法院二審判決書(shū)下發(fā)駁回了物業(yè)的上訴，維持了原判。該小區(qū)居民炒掉老物業(yè)的做法能否成為樣板呢？
□東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾?nbsp;宋迎迎 ■見(jiàn)習(xí)記者 劉旭/文圖
業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)多有不滿 早已想換新物業(yè)
鄭州上城公館小區(qū)面積不大，狹長(zhǎng)分布，共有三棟樓房。記者來(lái)到該小區(qū)走訪時(shí)，提起小區(qū)物業(yè)，每個(gè)人都想說(shuō)上幾句。
走進(jìn)小區(qū)，記者看到離門口不遠(yuǎn)處有幾個(gè)垃圾桶，桶外堆積著一些木板等雜物，經(jīng)過(guò)時(shí)能聞到難聞的氣味。每?jī)蓷潣侵g有一個(gè)電動(dòng)車停車棚，多余的車子在棚外停著。三棟樓六個(gè)電梯，其中一個(gè)已暫停。門道走廊里黑漆漆一片，只能看到電梯的紅色提示字樣，有業(yè)主在等電梯時(shí)打開(kāi)手機(jī)燈光照明。
據(jù)了解，該小區(qū)之前的物業(yè)為鄭州市鴻錦源物業(yè)，目前正在與新物業(yè)公司進(jìn)行交接。提到老物業(yè)，業(yè)主們滿是吐槽的話語(yǔ)，最多的就是電梯問(wèn)題以及使用“暴力”收取物業(yè)費(fèi)。據(jù)幾位小區(qū)業(yè)主介紹，電梯出故障是常有的事，曾動(dòng)用維修基金也沒(méi)能將電梯維修好。
“沒(méi)法活了，我們家住22樓，天天爬樓梯，我家人下樓梯下得不能走路，已經(jīng)去輸液了……”“公共區(qū)域已經(jīng)停電四五天了，只有電梯有電，是新來(lái)的物業(yè)找人維修的。以前電梯經(jīng)常壞也沒(méi)人管，好幾次我都想報(bào)警了，之前還出現(xiàn)過(guò)電梯滑落的情況，天天過(guò)得很恐怖……”“想把房子賣掉，這個(gè)樣子都不敢?guī)e人來(lái)看房……”幾位業(yè)主同時(shí)說(shuō)著。
成立新一屆業(yè)主委員會(huì) 為“炒掉”物業(yè)籌備兩年時(shí)間
該小區(qū)業(yè)委會(huì)成員徐洋（化名）介紹說(shuō)，大家不堪忍受小區(qū)物業(yè)的不作為，在新一屆業(yè)委會(huì)成立前，業(yè)主們通過(guò)設(shè)置小程序在微信群里進(jìn)行投票，決定是否讓物業(yè)撤出小區(qū)。“最終贊成人數(shù)過(guò)半，但與物業(yè)方面溝通時(shí)對(duì)方卻說(shuō)有虧損要求業(yè)主們賠償，不同意撤出”。因雙方意見(jiàn)不一致，業(yè)主們?cè)诮值擂k事處的建議下成立了新一屆業(yè)主委員會(huì)，并決定通過(guò)法律的途徑讓物業(yè)撤離小區(qū)，為了能打贏官司，業(yè)主們準(zhǔn)備了兩年時(shí)間。
據(jù)介紹，業(yè)委會(huì)的主要成員從了解相關(guān)法律做起，根據(jù)法律法規(guī)組織相關(guān)活動(dòng)，真實(shí)體現(xiàn)民意。徐洋說(shuō)一共組織過(guò)兩次投票，小區(qū)共四百多戶業(yè)主，為了保證每戶能夠參加，他們下了很大功夫。業(yè)委會(huì)成立了選舉工作組，組織人員投票，如果家里有人不在，他們還準(zhǔn)備有委托書(shū)。同時(shí)安排人員進(jìn)行拍攝用來(lái)保存證據(jù)。在組織業(yè)主大會(huì)前，業(yè)委會(huì)成員會(huì)貼出公示，貼上不久被物業(yè)撕掉，撕掉后業(yè)主們?cè)儋N上，如此循環(huán)。
“這是件很麻煩的事，需要有足夠的熱心以及業(yè)主們的團(tuán)結(jié)一致。每當(dāng)我們想不再做時(shí)，物業(yè)的一些做法總是會(huì)激起我們的斗志。”徐洋說(shuō)，其間，他的手機(jī)號(hào)曾被惡意貼在電梯里，上面標(biāo)注的是電梯維修電話，他回家乘坐電梯時(shí)才發(fā)現(xiàn)。
法院一審判決物業(yè)公司撤離小區(qū)，物業(yè)公司上訴被駁回
據(jù)悉，上城公館小區(qū)總建筑面積40764.76平方米，共426戶。2012年6月，鄭州市鴻錦源物業(yè)公司入駐小區(qū)開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)。2019年1月23日，小區(qū)業(yè)主們成立了第三屆上城公館業(yè)主委員會(huì)，并在金水區(qū)豐產(chǎn)路街道辦事處辦理了備案手續(xù)。
2020年7月5日，上城公館召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，其中《關(guān)于鄭州市鴻錦源物業(yè)服務(wù)有限公司立即退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理移交手續(xù)的決議》的議題，312票同意票，同意票人數(shù)占總?cè)藬?shù)的73%，同意人數(shù)所占建筑面積占建筑總面積的75%，并在7月6日出具公告要求鴻錦源物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、選聘河南正美物業(yè)服務(wù)有限公司以及通過(guò)了《使用專項(xiàng)維修資金的決議》。2020年7月11日，業(yè)委會(huì)向鴻錦源物業(yè)發(fā)出《告知函》，要求鴻錦源物業(yè)公司于7日內(nèi)搬離上城公館小區(qū)，并按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定辦理物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理資料移交手續(xù)。《告知函》發(fā)出后，鴻錦源物業(yè)公司并未撤離該小區(qū)，于是上城公館業(yè)主委員會(huì)于2020年9月2日將鄭州市鴻錦源物業(yè)公司起訴至鄭州市金水區(qū)人民法院。
法院一審判決，要求鄭州市鴻錦源物業(yè)服務(wù)有限公司于判決生效后十日內(nèi)撤離上城公館小區(qū)，并向原告上城公館業(yè)主委員會(huì)移交上城公館小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料。
因不服一審判決，2020年12月22日，鄭州市鴻錦源物業(yè)服務(wù)有限公司向河南省鄭州市中級(jí)人民法院提起上訴。
記者了解到，1月6日，該案二審宣判，法院認(rèn)為，鄭州市鴻錦源物業(yè)公司主張業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)程序違法情形均未提交相應(yīng)證據(jù)證明，故其應(yīng)負(fù)舉證不力的責(zé)任。根據(jù)一審法院查明事實(shí)及雙方提交的證據(jù)，解聘鴻錦源物業(yè)的決議經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)又選聘了新的物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，同時(shí)業(yè)委會(huì)向鴻錦源物業(yè)公司發(fā)出了搬離通知，所以業(yè)主委員會(huì)解聘鴻錦源物業(yè)公司符合相關(guān)法定程序。鄭州市鴻錦源物業(yè)服務(wù)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
涉事物業(yè)公司已搬離，但稱小區(qū)還欠48萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)
1月18日，鴻錦源物業(yè)公司李姓負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們已搬離上城公館小區(qū)。該負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)電梯經(jīng)常出故障進(jìn)行維保，曾打算用維修基金維修電梯，但業(yè)委會(huì)不同意，雖然貼了公示但沒(méi)有業(yè)主簽字。
“我們打官司輸了，正常交接吧，該撤離就撤離……”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，自己在物業(yè)公司工作一年多，對(duì)于之前發(fā)生的事情不是很清楚。對(duì)于業(yè)主所說(shuō)不交物業(yè)費(fèi)采取的停水等過(guò)分行為，該負(fù)責(zé)人表示不清楚，認(rèn)為有些服務(wù)公司該做的都做了，日常的服務(wù)也都沒(méi)收取過(guò)物業(yè)費(fèi)，如果覺(jué)得服務(wù)不周到，建議去問(wèn)年齡稍大點(diǎn)的老人。
同時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)小區(qū)還欠物業(yè)48萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，對(duì)于此說(shuō)法，徐洋說(shuō)是因?yàn)榉?wù)不好所以沒(méi)有人愿意交，如果有人愿意補(bǔ)交，可以交上。對(duì)于為啥合同到期沒(méi)有搬離小區(qū)，該負(fù)責(zé)人稱當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽訂解除合同。
根據(jù)企查查顯示，該企業(yè)因自身失信被限制高消費(fèi)，同時(shí)還存在4起司法案件，與上城公館業(yè)主委員會(huì)的糾紛就是其中一起。
《民法典》規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定
河南春屹律師事務(wù)所張少春律師分析認(rèn)為，物業(yè)被業(yè)主“炒掉”的情況不太多見(jiàn)，很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，無(wú)法集體維權(quán)。此事法院已經(jīng)判決生效，按照法院判決執(zhí)行即可。如果物業(yè)公司不執(zhí)行，業(yè)主可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求物業(yè)公司強(qiáng)制搬離。其實(shí)物業(yè)公司本身屬于服務(wù)性企業(yè)，是業(yè)主的“管家”和“保姆”，應(yīng)當(dāng)做好服務(wù)工作，但實(shí)踐中往往很多物業(yè)公司未擺正位置，導(dǎo)致業(yè)主意見(jiàn)很大。
根據(jù)2021年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第二百七十八條提到，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。由業(yè)主共同決定。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
