來源：映象網-東方今報
原標題：《小區業委會成功“炒掉”物業 籌備兩年通過法律途徑解決，鄭州上城公館小區做法能否成樣板？》
鄭州上城公館小區內幾個垃圾桶旁堆積著一些木板等雜物日前，東方今報·猛犸新聞接到群眾報料，稱小區物業不作為且合同到期后不撤離，無奈之下業主委員會將物業公司起訴到了法院。小區一位居民告訴記者，去年年底法院做出了一審判決，支持了業主們“炒掉”老物業，但物業公司后又提起上訴，1月6日，法院二審判決書下發駁回了物業的上訴，維持了原判。該小區居民炒掉老物業的做法能否成為樣板呢？
□東方今報·猛犸新聞記者 宋迎迎 ■見習記者 劉旭/文圖
業主對小區物業多有不滿 早已想換新物業
鄭州上城公館小區面積不大，狹長分布，共有三棟樓房。記者來到該小區走訪時，提起小區物業，每個人都想說上幾句。
走進小區，記者看到離門口不遠處有幾個垃圾桶，桶外堆積著一些木板等雜物，經過時能聞到難聞的氣味。每兩棟樓之間有一個電動車停車棚，多余的車子在棚外停著。三棟樓六個電梯，其中一個已暫停。門道走廊里黑漆漆一片，只能看到電梯的紅色提示字樣，有業主在等電梯時打開手機燈光照明。
據了解，該小區之前的物業為鄭州市鴻錦源物業，目前正在與新物業公司進行交接。提到老物業，業主們滿是吐槽的話語，最多的就是電梯問題以及使用“暴力”收取物業費。據幾位小區業主介紹，電梯出故障是常有的事，曾動用維修基金也沒能將電梯維修好。
“沒法活了，我們家住22樓，天天爬樓梯，我家人下樓梯下得不能走路，已經去輸液了……”“公共區域已經停電四五天了，只有電梯有電，是新來的物業找人維修的。以前電梯經常壞也沒人管，好幾次我都想報警了，之前還出現過電梯滑落的情況，天天過得很恐怖……”“想把房子賣掉，這個樣子都不敢帶別人來看房……”幾位業主同時說著。
成立新一屆業主委員會 為“炒掉”物業籌備兩年時間
該小區業委會成員徐洋（化名）介紹說，大家不堪忍受小區物業的不作為，在新一屆業委會成立前，業主們通過設置小程序在微信群里進行投票，決定是否讓物業撤出小區。“最終贊成人數過半，但與物業方面溝通時對方卻說有虧損要求業主們賠償，不同意撤出”。因雙方意見不一致，業主們在街道辦事處的建議下成立了新一屆業主委員會，并決定通過法律的途徑讓物業撤離小區，為了能打贏官司，業主們準備了兩年時間。
據介紹，業委會的主要成員從了解相關法律做起，根據法律法規組織相關活動，真實體現民意。徐洋說一共組織過兩次投票，小區共四百多戶業主，為了保證每戶能夠參加，他們下了很大功夫。業委會成立了選舉工作組，組織人員投票，如果家里有人不在，他們還準備有委托書。同時安排人員進行拍攝用來保存證據。在組織業主大會前，業委會成員會貼出公示，貼上不久被物業撕掉，撕掉后業主們再貼上，如此循環。
“這是件很麻煩的事，需要有足夠的熱心以及業主們的團結一致。每當我們想不再做時，物業的一些做法總是會激起我們的斗志?！毙煅笳f，其間，他的手機號曾被惡意貼在電梯里，上面標注的是電梯維修電話，他回家乘坐電梯時才發現。
法院一審判決物業公司撤離小區，物業公司上訴被駁回
據悉，上城公館小區總建筑面積40764.76平方米，共426戶。2012年6月，鄭州市鴻錦源物業公司入駐小區開始提供物業服務。2019年1月23日，小區業主們成立了第三屆上城公館業主委員會，并在金水區豐產路街道辦事處辦理了備案手續。
2020年7月5日，上城公館召開業主大會，其中《關于鄭州市鴻錦源物業服務有限公司立即退出物業服務區域、辦理移交手續的決議》的議題，312票同意票，同意票人數占總人數的73%，同意人數所占建筑面積占建筑總面積的75%，并在7月6日出具公告要求鴻錦源物業公司退出物業服務區域、選聘河南正美物業服務有限公司以及通過了《使用專項維修資金的決議》。2020年7月11日，業委會向鴻錦源物業發出《告知函》，要求鴻錦源物業公司于7日內搬離上城公館小區，并按照《河南省物業管理條例》的規定辦理物業管理用房、相關設施設備和物業管理資料移交手續?！陡嬷钒l出后，鴻錦源物業公司并未撤離該小區，于是上城公館業主委員會于2020年9月2日將鄭州市鴻錦源物業公司起訴至鄭州市金水區人民法院。
法院一審判決，要求鄭州市鴻錦源物業服務有限公司于判決生效后十日內撤離上城公館小區，并向原告上城公館業主委員會移交上城公館小區竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，物業質量保修文件和物業使用說明文件及物業管理所必需的其他資料。
因不服一審判決，2020年12月22日，鄭州市鴻錦源物業服務有限公司向河南省鄭州市中級人民法院提起上訴。
記者了解到，1月6日，該案二審宣判，法院認為，鄭州市鴻錦源物業公司主張業主委員會召開程序違法情形均未提交相應證據證明，故其應負舉證不力的責任。根據一審法院查明事實及雙方提交的證據，解聘鴻錦源物業的決議經業主大會表決通過，業主委員會又選聘了新的物業公司為小區提供物業服務，同時業委會向鴻錦源物業公司發出了搬離通知，所以業主委員會解聘鴻錦源物業公司符合相關法定程序。鄭州市鴻錦源物業服務有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
涉事物業公司已搬離，但稱小區還欠48萬元物業費
1月18日，鴻錦源物業公司李姓負責人告訴記者，目前他們已搬離上城公館小區。該負責人介紹，小區電梯經常出故障進行維保，曾打算用維修基金維修電梯，但業委會不同意，雖然貼了公示但沒有業主簽字。
“我們打官司輸了，正常交接吧，該撤離就撤離……”該負責人說，自己在物業公司工作一年多，對于之前發生的事情不是很清楚。對于業主所說不交物業費采取的停水等過分行為，該負責人表示不清楚，認為有些服務公司該做的都做了，日常的服務也都沒收取過物業費，如果覺得服務不周到，建議去問年齡稍大點的老人。
同時，該負責人說小區還欠物業48萬元物業費，對于此說法，徐洋說是因為服務不好所以沒有人愿意交，如果有人愿意補交，可以交上。對于為啥合同到期沒有搬離小區，該負責人稱當時沒有簽訂解除合同。
根據企查查顯示，該企業因自身失信被限制高消費，同時還存在4起司法案件，與上城公館業主委員會的糾紛就是其中一起。
《民法典》規定選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定
河南春屹律師事務所張少春律師分析認為，物業被業主“炒掉”的情況不太多見，很多小區沒有成立業委會，無法集體維權。此事法院已經判決生效，按照法院判決執行即可。如果物業公司不執行，業主可以申請強制執行，要求物業公司強制搬離。其實物業公司本身屬于服務性企業，是業主的“管家”和“保姆”，應當做好服務工作，但實踐中往往很多物業公司未擺正位置，導致業主意見很大。
根據2021年1月1日實施的《中華人民共和國民法典》第六章業主的建筑物區分所有權第二百七十七條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第二百七十八條提到，制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。由業主共同決定。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
