“環鄭”時代大幕初啟本報記者 龍雨晴/文 陳茜/圖
隨著鄭州建設國家中心城市的步伐加快，城市框架不斷拉大，樓市的投資建設也在不斷外擴。2016年在鄭州房地產市場上，三環乃至四環之外新盤林立，已經成了開發商的“主戰場”。而今在鄭州主城區之外，滎陽、新鄭、平原新區等也成了開發商爭相搶灘的“香餑餑”，從激烈的土地爭奪到項目紛紛落地，樓市“環鄭”時代已經悄然啟幕。
現象：“環鄭”樓市正升溫
近年來，鄭州版圖的迅速擴容，交通路網的四通八達，房地產市場的高歌猛進，讓“擠出效應”愈發頻繁和明顯。許多房企不再緊盯核心城區，開始在滎陽、新鄭、中牟、新鄉等地跑馬圈地，隨著這些資本的進入，這些“環鄭”區域也邁上發展的新臺階。
7月21日，滎陽集中簽約8個項目，涵蓋高端裝備制造、文化旅游、醫療衛生等多個領域，涉及正商、融僑、新田、華僑城等知名房企。一時之間，滎陽在特色小鎮、文化旅游的建設紅利下，再次成為幸運之城。
7月13日，思念、朗姿、康橋等五大企業與平原示范區政府簽約中原金融小鎮，將建設長線投資集聚、新興金融孵化、金融科技創新“三大核心區”，以及專業服務配套、品質生活保障、文化旅游觀光“三大功能區”。平原新區——這個鄭州北部的橋頭堡越發展現出它的魅力與優勢。
6月22日，新鄭市的土拍成為熱點話題，參加拍地特別是成功拿地的開發商不再以新鄭市本地開發商為主，甚至不再是鄭州市房地產開發商，而變成了具有全國知名度的開發商，如碧桂園、招商、佳兆業等，新鄭開始成為眾多全國性開發商逐鹿中原的新戰場。
這僅是近一個多月來，環鄭州主城區的“環鄭”區域在“怒刷存在感”。事實上，卓有遠見的開發商早已在這些區域悄然布局，碧桂園就是這之中的佼佼者。在滎陽，龍城天悅雄踞鄭西核心地段；在新鄉平原新區，鳳凰灣坐擁鳳湖美景；在中牟綠博片區，鄭東碧桂園打造該企業在河南區域標桿項目……碧桂園對鄭州早已形成“合圍”之勢，將其品牌口碑逐步滲入，而后“大舉進城”，效果出其不意。
而長期以來深耕鄭州的正商走的則是“由點到面”的蔓延擴散之路。在深挖鄭州主城區市場之余，正商在新鄭的公主湖、智慧城、紅河谷、紅溪谷等項目接二連三刷新人們對正商的認知，在中牟雁鳴湖片區的雙湖灣項目打造精細低密親水住宅生活。圍繞“怎么讓鄭州人生活得更好”主題，正商在“環鄭”區域的項目，個個體現出其“高品質”的戰略目標，實現創新突破。
此外，正弘灣悅云莊、綠地泰晤士新城、恒大御景灣、建業比華利莊園等共建新鄉平原新區之繁華；普羅理想國、長基雁月灣、亞新美好香頌、萬科榮成蘭喬圣菲、康橋香溪郡等催熟中牟各區域之配套；金地、鑫苑、綠城、永威等讓滎陽成為鄭州所轄縣（市）區中進駐外來房企較多的區域；航空港區和南龍湖區域的諸多項目不必多說，就連老城區也開始成為開發商搶奪土地的戰場。“無疑，幾大開發商拿地時，瞄準的客戶群體絕不是原來老新鄭城區的本土購房者，而是主動或者被動外溢的鄭州客戶群體。如何引導他們接受50公里之外的這個市場必然是個艱難的過程，雖然艱難，畢竟是個開始。”有業內人士如是評論。
據悉，奉行“和者筑善”品牌理念的保利地產也一直在尋求“環鄭”近城、近郊區域的開發機會，鄭州保利房地產開發有限公司副總經理楊鴻未告訴記者：“不久的將來，人們將在‘環鄭’區域會看到保利地產的身影。”
原因：一舉多得占先機
對于“環鄭”時代，或許有人還會感到突兀，而對于“環京”，大家一定不陌生。受北京拿地難度加大、京津冀協同發展機遇、雄安新區建設等多重因素影響，今年“環京”區域的土地市場驟然升溫，特色小鎮、產業新城等業態的崛起，也給了房企在該區域布局的機會。
對比“環京”市場的升溫，“環鄭”區域熱的原因也有相似之處。在這些區域如火如荼的建設熱潮背后，有城市發展必然趨勢的推動，有鄭州建設國家中心城市的需要，有政策規劃的引導，有特色小鎮的機遇，有購房需求外溢的市場選擇，也有鄭州主城區拿地困難的無奈。
“受土拍限制的影響，在主城區通過招拍掛的途徑獲地概率降低，越來越多的企業向郊區外延，包括中牟、滎陽、新鄭、新密等在內的環鄭州主城區域土地市場升溫，以特色小鎮為代表的大體量項目的合作機會也會越來越多。”楊鴻未表示，“而保利地產之所以選擇布局“環鄭”區域，是基于都市化的發展邏輯，核心城市的近城、近郊區域將逐漸承接省內不斷流入的人口、承接中心城區高房價壓力下的外溢客群。”
“鄭州是個發展極快的城市，如今國家中心城市建設讓鄭州的建設步伐進一步加速。”站在鄭州發展進程的角度，有業內人士指出，“就像北京樓市繁榮起來，通州不會沉寂；上海市場火熱起來了，嘉興不會沉寂一樣，隨著鄭州的快速發展，提前布局‘環鄭’區域的開發商將賺取較大收益。”
在北京師范大學政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清來看，鄭州現有城市框架不足以支撐國家中心城市發展定位，向外圍擴展是必然選擇。“開發商要獲得超常規發展，就必須預知城市發展動向，引領城市發展未來，追隨城市規劃建設步伐，所以，以主城區為核心，繼續分層次向外圍逐級遞進是開發商的戰略選擇。有眼光的開發商率先在這些區域布局，不僅占據發展先機，而且成本低收益大，可謂一舉多得。”
趨勢：城市版圖再擴圍
搭乘鄭州飛速發展的順風車，“環鄭”區域的升溫有目共睹。放在全國來看，三四線市場“發燒”也是今年樓市一個顯著的現象。但是有業內人士指出：“三四線市場正面臨嚴重分化，其發展關鍵要看人口流入、產業結構、區位、居民收入水平等因素，居民收入增長有限、產業結構單一、人口凈流入減少的三四線市場，即使迎來短暫樓市升溫，也是不可持續的。”
所以在“環鄭”區域，人們更關注的是這場“燒”會持續多久，還有多大潛力，是否會“燒”到更遠的地方？
楊鴻未認為，都市化發展的必然結果就是城市版圖的外擴，“環鄭”時代只是時間問題。“最新的鄭州城市規劃修訂稿中，提出人口規模在2020年，將達到1245萬人。中心城區無法滿足居住需求時，外溢置業就成了趨勢。隨著城市快速路、軌道交通的不斷發展，‘環鄭’區域與中心城區的時間距離正在縮短。”而對于距離鄭州更遠的區域，楊鴻未表示，“基建發力、人口涌入，支撐著鄭州的城市外擴。但這一趨勢的輻射范圍受制于人口增長速度、基礎設施建設進度，只有在近城、近郊區域得到發展完善之后，才有向更遠區域擴散的動力。”
宋向清也非常看好鄭州周邊房地產的發展，他站在大鄭州融合的角度提出了他的看法：“滎陽、中牟、新鄭、新密等地憑借據‘環鄭’的地理優勢能夠率先享受到鄭州飛速發展、需求外溢帶來的樓市利好，而新鄉平原新區與鄭州也是一衣帶水，成為新鄉與鄭州實現無縫對接的重要節點，受到強大的利好輻射，建設國家中心城市，鄭州城市版圖擴圍是大勢所趨。短期內中牟、新鄭、滎陽會和鄭州主城區聯系越來越緊密，中期應該是平原新區、新密、長葛等，遠期應該會向鄭汴一體化，鄭新融城，鄭許融城，鄭鞏偃洛產業共建大長廊演進。”
建議：權衡需求再置業
可以預見的是，在“環鄭”區域城市化快速推進的趨勢下，更多的優秀房企選擇進駐“環鄭”區域，產品和服務都會有所升級。這在改善當地居民居住質量的同時，對于鄭州的置業者來說，吸引力也在增強。那么置業“環鄭”區域，業內人士又有哪些建議呢？
正商集團相關負責人認為，在“環鄭”區域，配套跟不上是最主要的缺陷，區域真正成熟還要一定的周期。目前看來，這些區域最具吸引力的是一些改善樓盤，尤其是衍生出的特色小鎮等更能滿足改善人群的需求。所以該負責人目前不建議剛需置業“環鄭”區域，他更看好的是這些區域的改善養老市場。
但事實上，許多剛需置業者也追“環鄭”區域較低的房價。對于這部分人群，業內人士的建議是：首先，選擇地鐵沿線樓盤。置業郊區的話，上下班通勤時間比較重要。地鐵的修建和開通節約了不少的時間和交通成本。地鐵沿線的樓盤優先享受這種便捷，所以要買的話可以考慮一下距離地鐵口1.5公里范圍內的樓盤。而地鐵口這種資源也是房子升值保值的一種優勢。其次，關注大社區知名品牌。知名品牌開發商信譽比較有保障，而大社區規劃配套較優。作為發展中的區域，周邊配套不齊全，大品牌大社區有實力、有能力去發展配套，因此更具有優勢。最后，選擇配套比較成熟的區域。以滎陽為例，從滎陽規劃發展的角度來看，東區新區的建設以及居住環境要優于老城西區，如鄭州高鐵西站等落戶滎陽東區，未來發展潛力更大。
“在什么區域購房，是個體的選擇問題，不能一概而論。”楊鴻未表示，“環鄭”區域置業的優勢在于，價格低、居住面積大，但劣勢在于通勤時間長、配套資源少。不同的人有著不同的需求權重，需要具體問題具體分析。
宋向清指出：“對于年輕的置業者來講，成本低、交通便利、配套齊全是最具誘惑力的，因此，開發商應多研究主流消費群體，開發出高至屋頂低到門檻的兩種品質商品房，以適應高收入人群對高品質住宅的期盼，中低收入人群對安居夢想的期待。”
