房價猛漲房東惜售 房屋買賣違約成本有多大？
在房屋買賣過程中，如果因?yàn)樽约旱氖韬龆斐蛇`約，那么其成本有多大？不管是買方，還是賣方，都應(yīng)該對此有個全面的認(rèn)識，這樣才能在買房或者買房過程中做到心中有數(shù)。
買房、賣房違約成本是多少？專家表示，買房分為看房、下定、簽約、過戶、交房等諸多環(huán)節(jié)，而在每個環(huán)節(jié)所發(fā)生的違約情形，其成本也不一樣。
同時有不少違約事項(xiàng)為事先約定，賠償額度并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)。因此即使是對于類似的違約情形來說，賠償?shù)念~度可能會不一樣。
那么，在房屋買賣過程中的各個環(huán)節(jié)違約所產(chǎn)生的成本到底有多大？本刊記者特地對此進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查了解，以期讓讀者對此有個全面的認(rèn)識，并避免因自己的疏忽而承擔(dān)高額違約成本。
違約行為時有發(fā)生
違約現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是在房價快速上漲階段，這種現(xiàn)象更為常見。
近日，記者在浦東川沙鎮(zhèn)上采訪時得知，幾乎所有的賣家同時選擇違約終止買賣過程。某中介公司業(yè)務(wù)員徐小姐告訴記者，有賣家即使有可能賠償18萬元之巨，但仍然不為所動，堅(jiān)持中斷買賣過程。這里之所以發(fā)生大面積違約現(xiàn)象，主要是因?yàn)榉績r受迪士尼落戶而飛漲，就如在今年夏天南匯并入浦東之后，南匯不少二手房賣家也曾出現(xiàn)大量毀約情形一樣。
記者從上海美聯(lián)物業(yè)了解到，為了趕上年底優(yōu)惠政策“末班車”，近期二手房市場交易量大增，11月份單月成交量接近今年最高峰。交易活躍加之價格堅(jiān)挺，使得部分房東有產(chǎn)生惜售心理，于是在交易過程中要求提價而導(dǎo)致交易中斷，進(jìn)而導(dǎo)致違約情形的發(fā)生。
違約成本細(xì)細(xì)算
不管是故意還是無意，一旦發(fā)生違約情形，就要承擔(dān)違約責(zé)任。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在不同的環(huán)節(jié)發(fā)生違約情況，所要承擔(dān)的違約責(zé)任并不一樣。如收取定金之后違約與簽訂《買賣合同》之后違約相比，后一種情況所要負(fù)擔(dān)的成本要大一些。
那么，每個環(huán)節(jié)違約成本到底有多大，我們不妨結(jié)合實(shí)際案例來進(jìn)行詳細(xì)解析。專家介紹說，違約多發(fā)環(huán)節(jié)主要集中在下定、簽約、過戶、交房等環(huán)節(jié)，在此也主要介紹這幾種違約情形以及所要負(fù)擔(dān)的成本。
下定階段：多為雙倍返回定金
此階段買賣雙方都有可能會產(chǎn)生違約情形，賣家眼見房價上漲心里不平衡，而買家則會見到房價下跌而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。
【案例1】胡先生與中介簽訂了《居間協(xié)議》，并收取了買家朱女士3萬元定金，但在隨后的時間里房價再次上漲，胡先生發(fā)現(xiàn)之前約定的95萬元總價偏低，于是要求漲至102萬元。對方不同意，胡先生單方中斷買賣過程。
【解析】王展表示，對于賣家而言，收取定金之后賣家違約，通常要承擔(dān)的違約責(zé)任是雙倍返還買家定金。如上述案例中的胡先生，他必須返還朱女士6萬元。此外，中介公司付出了相應(yīng)的勞動，也應(yīng)該得到合理費(fèi)用補(bǔ)償，如通訊費(fèi)、交通費(fèi)等等，參照已有的判例，一般以兩、三千元居多。
如果買家在此階段毀約，則其支付的定金為賣家沒收。如上述案例中朱女士提出終止買賣過程要求，則她無權(quán)要求退回定金。同時，朱女士也要補(bǔ)償中介公司相應(yīng)的合理費(fèi)用，具體與賣家相同。
簽訂合同階段：負(fù)擔(dān)成本最大
《買賣合同》簽訂之后，買賣關(guān)系確立，此時違約將要承擔(dān)巨大的違約責(zé)任。
【案例2】要是賣家存心為難，石女士近40萬元首付款可能一個子也收不回來。石女士想買一套總價為140萬元的兩房，支付40萬元首期款之后，因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問題，而又無法申請到按揭貸款，只好作罷。賣家見她確實(shí)遇到了困難，于是象征性地收了一些違約金，終止了買賣過程。
【解析】王展分析認(rèn)為，簽訂《買賣合同》之后，買賣關(guān)系已經(jīng)成立，此時發(fā)生違約行為，所要承擔(dān)的責(zé)任最大。不過這其中要分根本性違約和遲延性履行違約兩種情況。
對于根本性違約而言，最大違約成本可達(dá)總房價的30%。根本性違約是指解除《買賣合同》，不管對賣家還是買家來說，所承擔(dān)的違約金為總房價的20%～30%。如一套總價為300萬元的上海市中心公寓，賣家違約之后可能要賠償買家百萬元。
除此之外，違約方還需向中介公司支付傭金。王展表示，《買賣合同》簽訂之后，買賣過程完成大半，中介公司理應(yīng)取得相應(yīng)報酬。而根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際判例，違約方要承擔(dān)雙份傭金，如上述案例中，以上海房屋買賣各1%的傭金收取辦法，石女士需付出2.8萬元。不過一般情況下，因?yàn)榭紤]到尚未付出全部服務(wù)，中介公司不會全額收取。而如果協(xié)商不成進(jìn)入訴訟程序，違約方還有會被對方要求承擔(dān)律師費(fèi)、訟訴費(fèi)等，這也會得到法院的支持。
這里還需注意的是，買賣雙方有可能會碰到遲延履行違約情況。對賣家而言，有可能是提前還款不及時，導(dǎo)致不能在規(guī)定時間內(nèi)無法及時辦理下一步過戶手續(xù)，因此造成違約。在這種情況下，賣家要承擔(dān)的違約責(zé)任是每逾期一天，向買家支付總房價的萬分之五作為違約金。而對買家而言，也有可能會因?yàn)橘Y金無法及時到位而拖延交易時間，如按揭貸款辦理不及時等，也需要承擔(dān)違約責(zé)任，具體標(biāo)準(zhǔn)與賣家相同。不過買家如果無法及時解決資金問題，那么超過一定期限之后，如一般規(guī)定為半個月，可能面臨合同解除，并承擔(dān)賠償總房價20%～30%的高額違約責(zé)任。
過戶階段：消極怠慢會挨罰
賣家疏忽可能會造成違約情形的發(fā)生，當(dāng)然也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
【案例3】遲先生在規(guī)定的過戶時間內(nèi)未能及時提供相關(guān)材料以配合買方辦理過戶手續(xù)，同時也未向?qū)Ψ阶魅魏谓忉專m然在半個月后最終完成了過戶手續(xù)，但對方還是向他提出了賠償要求。
【解析】專家解釋，這也屬于遲延履行范疇，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般情況下，賣方因?yàn)槭韬龆`約的情形較為多見。對于這種情況而言，一般會在合同中約定，以每逾期一天，支付已收款的5%或者總房價的萬分之五作為違約金。當(dāng)然，如果逾期天數(shù)超過15天，可能轉(zhuǎn)變成根本性違約，將面臨解除合同、并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任尷尬局面。
