讀者問：2014年8月，我經(jīng)人介紹與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》。《認(rèn)購協(xié)議書》明確約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。我按照雙方約定交納了35萬元的購房款，但開發(fā)商遲遲不交房，至今我還在外租房居住。當(dāng)初我知道這個(gè)項(xiàng)目無預(yù)售許可證，想著過一段時(shí)間就辦下來了。可近期我得知這個(gè)房屋的預(yù)售許可證根本辦不下來。請(qǐng)問：無商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購協(xié)議書有效嗎？

　　河南大為律師事務(wù)所律師劉翔、王萌答：讀者朋友，你好，本案涉及商品房預(yù)售合同的效力問題。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，你與開發(fā)商簽訂商品房《認(rèn)購協(xié)議書》。該協(xié)議書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商已按照約定收受你交納的購房款。因此，該協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。由于協(xié)議簽訂時(shí)房屋并未建成，故該協(xié)議屬于商品房預(yù)售合同。

　　那么，本案你與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》是否有效呢？依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。本案中，某房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下將房屋出售給你，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)我國《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效……”。因此，你與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》因違反法律的效力性強(qiáng)制規(guī)定應(yīng)屬無效。你可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)協(xié)議無效，并判令開發(fā)商返還你的購房款。(李佳 整理)(來源：南陽日?qǐng)?bào))