讀者問：2014年8月，我經人介紹與某房地產開發商簽訂《認購協議書》�！墩J購協議書》明確約定了雙方的權利義務。我按照雙方約定交納了35萬元的購房款，但開發商遲遲不交房，至今我還在外租房居住。當初我知道這個項目無預售許可證，想著過一段時間就辦下來了�？山谖业弥@個房屋的預售許可證根本辦不下來。請問：無商品房預售許可證的認購協議書有效嗎？
河南大為律師事務所律師劉翔、王萌答：讀者朋友，你好，本案涉及商品房預售合同的效力問題。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。本案中，你與開發商簽訂商品房《認購協議書》。該協議書具備商品房買賣合同的主要內容，且開發商已按照約定收受你交納的購房款。因此，該協議書應當認定為商品房買賣合同。由于協議簽訂時房屋并未建成，故該協議屬于商品房預售合同。
那么，本案你與房地產開發商簽訂的《認購協議書》是否有效呢？依據我國《城市房地產管理法》第四十四條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。本案中，某房地產開發商在未取得商品房預售許可證的情況下將房屋出售給你，違反了《城市房地產管理法》的強制性規定。依據我國《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效……”。因此，你與房地產開發商簽訂的《認購協議書》因違反法律的效力性強制規定應屬無效。你可以請求人民法院確認協議無效，并判令開發商返還你的購房款。(李佳 整理)(來源：南陽日報)
