優化結構 提升管理

　　楊忠東

　　南陽市廣宇房地產開發有限公司董事長

　　2015年，對于企業來說，外部發展環境變了，房地產行業在去年高速增長的基礎上，出現了深度調整和分化，并逐漸從結構性分化轉變為全局性下滑，一批企業經營困難加大，房地產行業“洗牌”在所難免。房地產的激烈競爭也成為常態，行業正從“規模”向“利潤”轉變，房企競爭力從重“產品力”向“產品力＋服務”過渡，以移動互聯網為代表的新技術、新渠道、新模式改變了商業形態和市場預期，這些都要求企業要進一步創新商業模式、優化業務結構、升級產品服務，更多依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利，系統提升運營管理水平是房地產業的根本出路。

　　作為目前項目主推的工作：一方面集中辦理證件、完善手續，營銷活動及銷售工作預計延緩或推遲在下半年執行，因此下半年市場競爭將會異常激烈；另一方面隨著市場的逐漸正規化，勢必會加大企業前期投入資金，加上各項融資成本及融資難度的增加，使房企對資金的要求更高。因此，2015年上半年房地產開發企業應準備多渠道的融資，以保證下半年及未來的穩定發展。在此期間，證件手續齊全、品牌項目、學區房、投資價值等一些附屬性項目將是上半年市場上主要銷售的產品。

　　政策暖意 利好樓市

　　程宛玲

　　建業住宅集團(中國)有限公司助理總裁 建業住宅集團南陽區域總公司總經理

　　2015年兩會釋放出了四個針對房地產行業的信號：穩定住房消費利好房地產，復蘇指日可待；堅持分類調控仍是政策主旨，允許地方政府救市；要求地方政府幫助開發商賣房將加速去庫存；保障房建設仍是主要任務。

　　2014年，南陽房地產市場在諸多不利因素的影響下，銷售額仍再次突破百億，作為擁有1000多萬人口基數的農業大市，在中原經濟區崛起和城鎮化進程加速的大背景下，南陽房地產市場的潛力凸顯無疑。

　　結合南陽房地產市場實際情況及銀行政策走向和兩會指導性意見，我們認為，2015年南陽房地產市場將繼續擁有平穩的上升空間，同時“新常態”的市場局面將更加凸顯，主要包括：開發企業與市場都將日趨成熟與理性，資本市場與消費市場對開發企業及其產品的要求也將逐步提高，優勝劣汰、兼并重組的局面更加凸顯；企業的創新將成為常態，主要包括融資創新、產品創新、營銷創新、服務創新等；市場的窄幅調整將成為常態，大幅度的調控政策將被更加精細化、針對性的調控政策所取代。

　　分化轉型 未來大勢

　　邢清鑫

　　河南萬家園集團董事長

　　我認為新常態下的房地產行業將持續5—10年的分化。

　　首先是企業分化。弱小房企首當其沖，甚至大中房企的個別二級公司或項目也會面臨著很嚴峻的生存考驗。

　　其次是產品分化。不同的產品定位和規劃，產品的去化量和增值會大不一樣，剛需產品也不再是房地產企業的護身符。

　　第三是城市分化。一二線城市和三四線城市面臨著不同的境遇，同等級城市也會由于產業與人口的轉移等產生差異。

　　所以，2015年，對于房地產企業來講，要想生存下去，產品才是根本。

　　萬家園集團關注養老產業已有十年之久。多年來，萬家園集團以“孝文化”為核心，積極探索創新社區型養老新模式，投身養老服務產業，著眼于破解目前社會老齡化問題。目前，萬家園集團以“長壽之鄉”為核心，在伏牛山生態版圖范圍內，以七大景區、300平方公里的優質山水資源為依托，大力發展養老服務產業，規劃打造蓮花湖醫療養老，猿人山、猿人峽避暑養老，丹霞禪谷養心養老，蓮花溫泉療養養老，蓮花川生態養老，蓮花村文旅養老七大項目，讓更多人享受高品質的老年生活。

　　建設中的蓮花湖，兼有家的功能、醫院的功能，還有康復功能和“托老所”的功能。父母在此安居養老，子女來這里休閑度假，集居家式養老、旅游式養老、度假式養老、候鳥式養老、鄉村田園式養老等各種形式于一身，一種新型的養老模式呼之欲出；從市場反饋來看，蓮花湖得到了眾多客戶的推崇，充分說明了養老地產在老齡化社會里大有可為。8

　　持續發展 穩步前進

　　徐銳

　　河南大民實業集團有限公司董事長

　　回顧2014年，中國經濟在“穩增長”和“調結構”的指導方針下，進入新常態的發展軌道，作為國民經濟發展支柱產業之一的房地產業，也進入了平穩發展階段。

　　全國政策方面，讓房地產業逐步回歸市場是未來的走向，雙向調控、分類調控能夠讓行業發展更加平穩。調節供應量，而不是簡單地去調控房價。限購令的逐步放開雖然能帶動房地產市場出現銷售小高峰，但未從根本上促進房地產市場回暖，但限購政策的放寬表明政府進一步放寬對房地產市場的管制，為市場調控做了鋪墊。9·30新政、首套房的認定和銀行首次降息都直接刺激宏觀經濟，間接利好房地產業，預計會緩和目前樓市低迷的態勢。

　　回歸到南陽市場，由于庫存量過大及2014年下半年市場調整的原因，南陽也將告別“高速發展”的階段，逐步走入一個新常態的發展環境。展望2015年，春節過后，南陽房地產市場逐步回暖，成交量較春節期間及春節前有了小幅提升，這正印證了市場在經歷調整后，逐步走向健康發展的軌道。預計在未來的房地產市場，房屋的投資屬性將越來越不明顯，投資客戶將越來越少，房子作為一種居住工具，更多的是提供一種居住體驗。未來，改善型需求會占一部分比例，而剛性需求在未來很長一段時間內，將占據市場主要份額，這也是房子回歸到真正功能的體現。我們有理由相信，未來的房地產市場，會在健康與平穩的態勢下，走上可持續發展的道路。8

　　穩中有升 向好發展

　　文華

　　河南藝博集團董事長

　　對于南陽來說，經過2014年的市場洗禮和政府對房地產市場的專項整治，房地產企業和房地產市場都逐漸成熟，消費者的信心增加。尤其是去年年底，我省五部門出臺了《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》，文件的針對性很強，如鼓勵支持房地產信貸(包括消費貸款)，降低貸款首付及利率，充分發揮公積金作用；降低和減免住房交易稅費，簡化行政審批環節，進一步取消不合理收費項目等。據了解，我市正在結合專項整治，研究出臺一系列新的政策，更好地貫徹落實這一文件。這無疑對于區域房地產市場的平穩健康發展具有積極意義。

　　2015年南陽房地產走勢如何？預計2015年南陽房地產整體形勢將好過2014年，銷售量將會大幅回升，成為比較好的年份之一，在逐漸去庫存壓力的情況下，今年9月份以后，房屋價格會有上升趨勢，但在供需關系沒有徹底逆轉的情況下，要提醒房企決策者，避免在銷售量和房價雙雙回升的情形下，不約而同突然加大投資，增加開工量，如此一來，會破壞市場平衡和向好趨勢。

　　可以預測，隨著房地產市場秩序整頓，誠信度高、服務好的品牌房企將繼續受到追捧；真正以客為尊、配套卓越的品質樓盤則會在競爭中脫穎而出，贏得客戶的青睞。房地產企業唯一要做的就是對品質的堅守和對產品的創新。河南藝博集團在房地產市場激烈的競爭中始終堅持“市場決定前途，質量決定生存；信譽決定發展，人才決定興衰”的經營理念，為用戶提供優質的樓盤讓南陽人民住上放心房。

　　2014年，我國房地產行業發生著各種各樣的變化，面臨著巨大的困難、機遇和挑戰。南陽房地產行業也面臨整體經濟結構轉型的考驗，經受了一系列政策調整的洗禮。8月下旬，以解決歷史遺留問題、規范市場秩序為目的，我市啟動了中心城區房地產市場秩序專項整治行動，政企合力、凝聚共識，集中處置了一大批房地產項目的“歷史難題”，為未來的市場發展，夯實了規范運行的基礎。

　　告別“黃金時代”，迎來“白銀時代”，樓市艱難地跨過2014年，帶著各種希望、各種猜想進入2015年。權威專家分析，雖然2015年初樓市的成交起色不甚明顯，但是從當前寬松的政策環境以及市場各方預期好轉，加上政府工作報告中明確指出要穩定住房消費、支持居民自住和改善型住房需求等，均為2015年樓市向好的方向發展奠定了基礎。預計今年房地產新常態下的投資增速預期會進一步下降，隨著房地產市場持續調整，房價會繼續合理回歸，開發商應繼續以量換價……  

　　置身于復雜多變的經濟形勢和諸多不確定因素的大環境中，2015年南陽房地產市場將會如何演繹發展？帶著疑問，本報房產專刊部特約請我市部分房企老總撰文，針對2015年南陽房地產市場走勢，從不同角度、不同層面闡述了各自的觀點和看法，以期在紛繁復雜的市場現象中窺探出2015年南陽樓市的發展走勢。文章分上下兩期刊出，敬請廣大讀者關注。