□于杭

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，討伐條幅、沸騰的人群、無(wú)奈與憤怒也時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的“輿情”似乎從來(lái)就是熱門(mén)話題。

　　據(jù)中房報(bào)報(bào)道，近期有購(gòu)房者在貼吧揭露西安萬(wàn)科城3期涉嫌虛假宣傳一事。業(yè)主投訴西安萬(wàn)科城存在裝修縮水、隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)、強(qiáng)行讓業(yè)主收房等問(wèn)題。

　　類(lèi)似事件在房地產(chǎn)行業(yè)每年都有發(fā)生，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2016年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中大型知名央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的多個(gè)樓盤(pán)存在不同程度的質(zhì)量問(wèn)題，投訴聲不斷。

　　居者有其屋是所有人的美好向往，頻繁發(fā)生的各種工程質(zhì)量問(wèn)題讓購(gòu)房者苦惱，行業(yè)弊病難除，也讓政府憂心。今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高表示：中國(guó)的建筑質(zhì)量，老百姓不滿意，社會(huì)詬病很多，我也非常不滿意，但我想只要努力，中國(guó)會(huì)出好的建筑作品。近幾年，工程質(zhì)量事件已經(jīng)較少出現(xiàn)，但涉及精裝修房的糾紛案件有愈演愈烈之勢(shì)。

　　雖然惡性事件較少出現(xiàn)，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)工程質(zhì)量方面的案件呈逐年上升趨勢(shì)。眾多案件中，精裝修房的質(zhì)量問(wèn)題最為集中。精裝修房成為業(yè)內(nèi)遭到業(yè)主投訴最多的領(lǐng)域，地板劃傷、外窗滲漏、壁紙發(fā)霉等，類(lèi)似事件頻頻在全國(guó)各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目上演，正在成為行業(yè)不穩(wěn)定因素的高發(fā)點(diǎn)，應(yīng)引起業(yè)內(nèi)和監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。

　　精裝修房之所以成為投訴事件泛濫區(qū)，與其交房鏈條過(guò)長(zhǎng)、不可控因素增多有關(guān)。相對(duì)于“毛坯房”來(lái)講，精裝修商品房又增加了后期裝修的不少項(xiàng)目。有關(guān)開(kāi)發(fā)商通過(guò)集中采購(gòu)降低成本，加之部分分包商偷工減料和粗制濫造，精裝修房成為增加利潤(rùn)的有效手段。行業(yè)嚴(yán)重事件可以一錘定音，精裝修房惹出的一地雞毛卻讓普通購(gòu)房者時(shí)常感到力不從心，無(wú)從維權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，只要開(kāi)發(fā)商有意識(shí)抓好工程質(zhì)量，是一定可以避免問(wèn)題發(fā)生的。這個(gè)環(huán)節(jié)不存在技術(shù)問(wèn)題，只是個(gè)工程管理和過(guò)程管理的問(wèn)題，是重視不重視的問(wèn)題。追求規(guī)模、提升利潤(rùn)的擴(kuò)張中，房企刻意忽視工程質(zhì)量問(wèn)題，甚至在企業(yè)制度設(shè)計(jì)中會(huì)為質(zhì)量問(wèn)題埋下隱患。

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目工程通常由開(kāi)發(fā)商承包給總承包單位，總承包單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理運(yùn)作，對(duì)甲方負(fù)責(zé)，然后將工程分項(xiàng)交于分包單位。這種傳統(tǒng)模式在制度設(shè)計(jì)上起到了相互監(jiān)督、權(quán)責(zé)明確的作用。但也有開(kāi)發(fā)商采取了不易察覺(jué)的另一種模式。這種模式下，開(kāi)發(fā)商采取全產(chǎn)業(yè)鏈模式，施工、監(jiān)理甚至設(shè)計(jì)企業(yè)都由開(kāi)發(fā)商出資設(shè)立，從拿地、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、后期裝修形成了閉環(huán)。這種模式下，整個(gè)鏈條上的企業(yè)都是一個(gè)“老板”，很難起到相互監(jiān)督的作用，就容易出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題。因此，某種程度上講，一些知名房企的“全產(chǎn)業(yè)鏈”模式，需要在紕漏中修正完善。

　　在處理房地產(chǎn)工程質(zhì)量案件過(guò)程中，律師主要依據(jù)購(gòu)房合同、《合同法》《民法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律法規(guī)，偏重于買(mǎi)賣(mài)行為糾紛，但目前的法律法規(guī)與工程質(zhì)量維權(quán)有關(guān)的條文非常模糊，在沒(méi)有明確的條文規(guī)定下，就會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其應(yīng)引起重視的是，目前有關(guān)精裝修房的驗(yàn)收規(guī)范尚沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。每平方米高達(dá)數(shù)百元甚至數(shù)千元的精裝修，只能以“附贈(zèng)”的方式列入購(gòu)房合同附件。已經(jīng)針對(duì)過(guò)去“毛坯房”交房時(shí)的“兩證一書(shū)”也已明顯滯后。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀態(tài)下，有關(guān)合同買(mǎi)賣(mài)糾紛會(huì)成為高發(fā)的熱點(diǎn)。隨著調(diào)控的發(fā)力，已進(jìn)入常態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)，有關(guān)商品房的交房質(zhì)量將成為新的關(guān)注熱點(diǎn)。

　　盡管目前三四線城市市場(chǎng)精裝修交房比例尚小，但其他城市的糾紛與教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)引起重視。尤其是隨著今后精裝修房比例的增加，加強(qiáng)這方面的監(jiān)管，盡快出臺(tái)驗(yàn)收規(guī)范與加強(qiáng)交房環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控防患于未然，應(yīng)是行業(yè)監(jiān)管的重要課題。(來(lái)源：南陽(yáng)日?qǐng)?bào))