河南首只房地產產業基金面世 旨為企業融資

    近日，記者從居易國際旗下的北京盛諾金投資管理有限公司得知，一種旨在緩解房地產開發商融資困難，為開發商提供新型融資渠道的產業基金歷時1個月的募集期已成功發起。這也是該基金繼天津、北京之后的第三個發起城市。該基金的成功發行，將成為中原房地產企業融資的最大平臺，有力地推動了中原房地產業健康有序的可持續發展。

　　地產融資瓶頸催生新型地產產業基金

　　近年來中國的房地產業發展迅速，已成為我國國民經濟中的支柱行業。房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上。作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵。但是房地產業贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出狀況，使得眾多房地產公司達不到上市要求，公開上市進行融資較為困難。因此，我國房地產開發仍舊是以銀行貸款為主要的融資渠道，而另外的如房地產信托、股權融資、同行借貸等融資渠道，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。

　　2009年12月，財政部、國土資源部等五個部委聯合下發通知：要求土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款(租金)應當一次全部繳清，不得分期繳納。這無疑增強了房地產業前期融資的必要性。

　　“目前，中國房地產企業金融資本問題很大，有些房地產企業在資本不足的情況下，完全依賴銀行貸款。而國外房地產企業利用社會資本的渠道比較寬也比較多。”全國人大財經委法案室主任朱少平表示。

　　為突破房地產業發展的資金瓶頸，建立健全多渠道的房地產融資體系，一種由居易國際旗下的北京盛諾金投資管理有限公司發起的新型的產業基金順勢而生。經過1個月的募集，該基金在鄭州的規模已經達到1個億，預計2010年達到10個億左右，將為中原20～30個具有“低能耗、低排放”的房地產開發項目提供股權融資服務。屆時，該基金將成為河南省房地產企業最大的融資平臺。

　　新型產業資金開發商與認購人共生共贏

　　現階段我國的基金規模達到了2.3萬億，基金管理公司僅有60多家，可供證券投資基金選擇的品種除國債、流通股外，其他渠道也寥寥無幾，相對于中國國有商業銀行50萬億的儲蓄總額，可謂杯水車薪。

　　一方面房地產業開發、投資需要巨大的資金量，房企融資困難，另一方面大量的資金閑置于銀行，起不到良好的流通作用。如何利用房地產的保值增值能力促使一部分閑散資金進入房地產領域，在緩解房企融資困難的同時讓投資人得到回報成為一種新型的投資渠道，成為多種產業基金首要解決的問題。

　　浦發銀行鄭州分行投行部孫建增告訴記者，產業基金在產業的整合、升級、有序發展方面發揮著重要作用，得到各級政府的高度重視。產業基金可委托基金管理人專家理財，充分發揮管理人優勢，使投資人資本增值的同時，獲得豐富的回報。尤其是房地產產業基金投資于地產行業，被投資項目估值相對簡單，土地、在建工程抵質押控制能力強，適合較為廣泛的投資者認識風險，監督基金規范運作。

　　北京盛諾金投資管理有限公司相關負責人告訴記者，北京盛諾金投資管理有限公司是居易國際控股有限公司的全資子公司，擁有12年的房地產投資管理經驗。從2005年開始，先后在天津、北京設立了專注于投資房地產項目股權的盛諾金基金和泊愛易會基金，目前盛諾金基金凈值資產已達18億，總資產達35億。盛諾金基金也聯手國內著名基金在鄭州投資了龍泊圣地項目和21世紀國際城項目、濟南香桔仕項目、沈陽青年城項目都取得了豐碩的回報。

　　此次在鄭州發起的盛諾金公司型房地產基金將采用海外成熟的產業基金管理模式，引入浦發銀行鄭州分行為基金托管人，選擇“低能耗、低排放”并擁有好土地、好團隊的優秀開發商進行投資，待開發商取得足夠的銀行開發貸款或銷售回款時獲利退出。這種階段性的、有效降低了風險的投資模式，不僅深受開發商青睞的同時，也以銀行同期開發貸款利率的2.5～3倍的投資回報率贏得了基金認購人的認同。（王亞平）